La Casación bajo comentario (CAS. Nº 4628-2013 AREQUIPA) nos
plantea un tema muy interesante respecto de la aplicación del supuesto
contenido en el artículo 1700° del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no lo
resuelve, sino que por imperio de la ley se asume la continuación del mismo
hasta que el arrendador le requiera al arrendatario la devolución del bien. Se emplea como base de este razonamiento lo
establecido en el punto 5.2 de las Conclusiones
Vinculantes del Cuarto Pleno Casatorio Civil -Casación N° 2195-2011,
Ucayali- que establece: “(…) No constituirá un caso de título de posesión
fenecido, el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado
que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no lo resuelve, sino que
por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la
devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el
poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su
título”; es decir, si vencido el contrato de arrendamiento el
arrendador requiere la devolución del predio arrendado y éste último se niega a
devolverlo, el poseedor se constituye en precario.
En este sentido, a criterio del Colegiado Supremo, se
colige que “constituyendo la conciliación un acto de requerimiento de
devolución del inmueble arrendado, desde la referida fecha el contrato de
arrendamiento se constituye en un titulo fenecido y por tanto deviene en
precario el poseedor, deviniendo por tanto en amparable la presente demanda de
desalojo por ocupación precaria”.
Recordemos
que, de acuerdo al artículo 911° del Código Civil, la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el
que se tenía ha fenecido. En otras palabras, el ocupante precario, a entender
de nuestra legislación sustantiva, es aquel que posee un bien sin título o
cuando el título ha fenecido. Esto es, resulta precario aquella persona que no
cuente con justificación para poseer el bien, a contrariu sensu, aquel que justifique su posesión, no podrá ser
calificado como tal (CAS. N° 962-2001 HUAURA).
A su vez,
el artículo 1700° del Código Civil señala expresamente que vencido el plazo del contrato (de arrendamiento), si el arrendatario permanece en el uso del
bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación
del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador
solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento. En otras
palabras, al concluir el contrato de arrendamiento por vencimiento de plazo, basta
con que el arrendador solicite al ocupante arrendatario la restitución del bien
para que este requerimiento expreso provoque el cese y fenecimiento de las
estipulaciones del contrato de arrendamiento y, en consecuencia, opere la restitución
del bien inmueble por parte del arrendatario al convertirse éste en un poseedor
precario. Nótese que solamente se habla de que el arrendador debe esperar el
vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento para que solicite la
devolución del inmueble, mas no se precisa forma o solemnidad alguna que deba
cumplir esta solicitud de devolución del inmueble arrendado, bastando que sea
un requerimiento expreso.
Es preciso
recordar que el artículo 19° de la Ley N° 26872, Ley de Conciliación, solamente
establece como consecuencia expresa de la presentación de la solicitud de
conciliación la suspensión de los plazos de prescripción a partir de la fecha
de presentación de la solicitud de conciliación extrajudicial hasta la
conclusión del procedimiento conciliatorio.
Pero recordemos
que el artículo 12° del Reglamento de la Ley de Conciliación, aprobado por
Decreto Supremo N° 014-2008-JUS, señala que la solicitud de conciliación debe
contener los hechos que dieron lugar
al conflicto, expuestos en forma ordenada y precisa (numeral 6) así como la pretensión, indicada con orden y
claridad, precisando la materia a conciliar (numeral 8). Esta solicitud de
conciliación – que deberá ser notificada a la parte invitada a efectos que tome
conocimiento de la pretensión planteada en su contra-, perfectamente puede ser
considerada como una forma de requerimiento expreso de la devolución del
inmueble arrendado que formula el propietario en su calidad de solicitante,
pues de ordinario ese será el tenor de la pretensión contenida en la solicitud
de conciliación y que será reproducida posteriormente en la respectiva demanda.
Nótese
además que no importa si posteriormente a la presentación de la solicitud de
conciliación el procedimiento conciliatorio concluye por falta de acuerdo o por
inasistencia de la parte invitada, pues en cualquiera de esos casos, el acta de
conciliación que se elabore al final del procedimiento conciliatorio será
presentada posteriormente como requisito de procedibilidad en aquellos lugares
donde se exija el cumplimiento de este requisito previo.
En este
sentido, el razonamiento empleado en la Casación bajo comentario resulta
válido, pues el marco normativo habilita a que la sola interposición de la
solicitud de conciliación extrajudicial pueda ser considerada como una forma de
requerimiento válido ya que el artículo 1700° del Código Civil exige únicamente
que sea una solicitud expresa de devolución del inmueble dirigida al
arrendatario al vencimiento del contrato, sin la exigencia de formalidad adicional.
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